1. 개요
계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안이다.
임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있다.
2. 주요 내용
2.1. 계약갱신 청구권
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
3. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
4. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
5. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
6. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다.
세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다.
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. (* '20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.
단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다.
이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있다.
9월 29일 계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 된다.
임대기간이 자동 경과되어 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않는다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 입장에서 보면 '임차인은 언제든 임차계약 해지를 요구할 수 있지만' 임대인은 임차인이 '해당 기간 및 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지' 그저 눈 뜨고 당할 수 밖에 없으므로 매우 불리한지라 임차인을 변경하지 않을 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않도록 필히 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 미리 내용 증명 등의 방식으로 입증해 두어야 한다.
2.2. 전월세 상한제
위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약 하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할수 있다. 기존 계약자체가 무효인것은 아니다.
(관련 기사 : https://m.yeongnam.com/view.php?key=20201008001626498)
각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였다.
임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.
그러나 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정된다.
다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.
2.3. 전월세 신고제
법률안) 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다.
3. 평가
3.1. 부정적 평가
- 좁은 적용 대상
임대차 3법 시행 이후 전세 매물의 감소 및 전세 가격의 상승이 이어지면서 기존 세입자의 갱신율은 증가하게 되었다.
즉, 신규 세입자나 임차인은 불이익을 입는 대신 기존 세입자만 이득을 보는 구조가 형성되었다. 전세 입대인의 수가 절대 다수가 아닌 상황에서 이와 같은 정책이 시행되면서 자연스레 부정적 평가를 부르게 되었다.
- 소급 입법
해당 법령의 가장 큰 문제점은 소급입법에 있다. 법률 시행 이후의 계약이 아닌 기존 계약에도 갱신청구권을 사용할 수 있다는 부칙을 삽입함으로서 시장에 대혼란을 가져오게 되었다. '공공복리'에 의해 재산권이 제한될 수 있다는 23조 2항과의 충돌 여지가 있으나 임차인의 임차권이 공공복리의 대상이 아닐 뿐더러 설령 이에 해당한다고 해도 3항에 공공필요에 따른 재산권 제한시 국가가 정당한 보상을 실시해야 한다는 조문과도 상충하게 된다. 결국 일종의 언더도그마에 해당하며 이로 인한 임대인의 정당한 재산권 행사를 부당하게 침해한다는 의견이 상당하다.
전월세 상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올릴 가능성이 높아졌다. 기존 세입자와 신규 세입자 간 2중 가격이 적용돼 시장 왜곡을 걱정하는 목소리도 생겼다.
- 전세제도에 대한 타격
시행을 앞둔 2020년 7월 30일 미래통합당 윤희숙 의원은 국회 본회의에서 전세 제도가 소멸될 것이라는 요지의 연설을 했다. 정부의 공공임대주택의 확대 완료 전까지는 비싼 월세로 물량이 몰리게 될 가능성이 있다.
차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세로 놔 빚을 갚으려는 사람들이 월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌는 것이 아니냐는 언론 보도가 있었다. 주택수요가 월세 시장에 영향을 주는 셈.
3.3. 긍정적 평가
임차인(빌리는 사람)의 권리를 크게 신장시켜 전세 난민이 줄어들 것으로 기대된다. 임대인 본인이 거주하겠다는 의사를 표시할 경우 연장을 거부할 수 있는데 제 3자에게 재임대를 했을 경우 갱신거절로 임차인이 입은 손해에 한해서 손배청구를 할 수 있다. 종전 임대차 계약을 근거로 새 법을 시행하므로 계약 기간이 많이 남은 임차인의 경우 5% 상한의 덕을 볼 수 있을 것으로 예상된다. (기계약 소급 적용)
또한 전월세 신고제를 통해 기존에 확정일자를 통한 실거래가 집계가 잘 이루어지지 않던 저보증금 월세 계약에 대해서도 실거래가 정보가 집계될것으로 예상되며, 2021년 6월 1일 이후로는 세입자가 따로 확정일자를 받지 않더라도 전월세 신고제를 통해 자동 신고가 되어 주민센터 방문 없이 간편하게 임대차보호법의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
김학환 숭실대 사이버대학 부동산학과 교수는 임차인의 주거 안정에 큰 도움이 될 것으로 봤고, 김주호 참여연대 민생팀장도 임대차 계약이 2년으로 못박힌지 31년이 지나 개정의 필요가 있었다고 평가했다. 안명숙 우리은행 부동산투자 지원센터 부장도 초기 시장 충격만 잘 적응하면 주거 안정에 큰 도움이 될 법으로 예상했다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 역시 2년마다 전세를 옮겨야 하는 사회적 손실에 비하면 4년 계약에서 시장이 얻는 편익이 클 것으로 예상했다. 6년 보장 시스템에서 4년으로 줄어든 것은 시장 충격을 줄일 것으로 예상하고 있다.
이에 대해 박합수 KB 부동산수석전문위원은 '집주인이 전세금 반환 자금용 목돈 마련이 쉽지 않아서 전세 증가분에 한해 월세 전환을 하는 반전세 형태가 일반화 될 것'이라고 언급했다. 전세가 어차피 없어지지는 않을 것으로 봤다.
최배근 교수 또한 임대시장은 경제학 교과서적인 사례라면서 임대차3법의 도입을 옹호하고 긍정적으로 평가한 적이 있다. 동시에 임대차3법이 문제가 될 것이라는 보도는 토건적폐 세력과 결탁한 언론의 터무니없는 보도라고 주장하며 임대차3법은 임차인들에게 문제를 만들지 않거나 만들어도 아주 적은 숫자에 불과할 것이라고 주장한 바 있다.